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土地使用权转让合同如何处理?

　　(一)关于土地使用权转让合同的效力问题。

　　土地使用权转让合同的生效，一般应具备下列条件：1.主体适格，即当事人具有缔约能力;2.意思表示真实;3.不违反法律、行政法规的强制性规 定;4.土地使用权转让合同应采取书面方式;5.土地使用权上不存在权利瑕疵，如抵押、查封、没有权属证书等，《中华人民共和国城市房地产管理法》对此也 作出了相应的要求。因此，对于土地使用权转让合同的签订，尤其是在合同签订之前，有必要对合法性进行一个全面的、细致的考量，以最大程度地提高成功率和最 大限度地降低风险。

　　(二)明确土地使用权转让合同效力与转让登记的关系。

　　土地使用权转让合同生效后，在双方之间建立的是一种合同上的债权债务关系。转让方在收取转让费后负有办理土地使用权变更登记的义务，但此前提是 转让人具有土地使用权属证书;受让方可以要求转让方履行变更登记之义务并予以协助，如转让方不履行其义务，其向受让方承担的是不履行合同的违约责任。应强 调的是，土地使用权的变更登记是物权变动的要件，只有登记后的土地使用权才可以对抗第三人。对于未取得土地使用权却签订了转让合同的转让方来说，其为无权 处分，合同处于效力待定状态，但经过了法定的转让程序、转让主体资格适合的条件下的转让，转让方是否办理了变更登记并不影响合同本身的法律效力。所以在土 地使用权的转让过程中，最稳妥可靠的做法莫过于在合同签订后，应明确办理使用权变更的时限和条件，并且在合同开始履行后即办理土地使用权变更登记手续，否 则土地使用权转让合同的目的恐怕难以实现。

　　(三)土地使用权转让合同签订前的前期准备。

　　做好此项工作对保证土地使用权的真实性和完整性至关重要。其具体方式包括土地现状的实地查勘、对方提供的权属证明的真伪、是否存在拆迁尚未完成 之情况、是否有第三人主张该土地使用权的相关权利、到土地房产部门进行相关的查询等。此种工作需要较强的专业性，因此不妨聘请专业人士进行相关的调查和咨 询工作，以保证交易安全。

　　(四)规避“假合作，真转让”的非法交易。

　　如几方合作开发项目，一方投入土地使用权并做了变更登记，既不参与开发也不承担风险，只是在项目所取得的收益中获取固定利润。此种方式既违反了 《土地管理法》又与《民法通则》关于联营的规定相悖，应为无效行为。另外在合伙方式下，如没有成立合伙企业，供地方转让其在合伙中的财产份额也应视为土地 使用权的转让。前已述及，土地使用权的转让是需要符合法定条件及法定程序的，因此对于各种方式的合作开发来说，防止因图私利而触国法是所有的合作各方都应 予以高度关注和重视的。

　　(五)有关转让的相关义务。

　　1.转让人的义务，包括支付出让金、取得权属证书、对土地一定程度的开发等。

　　2.受让人的义务，包括交付土地转让费、共同办理登记变更手续并承担相关税费等。

　　3.若存在变更土地用途的情况，则需看原土地的审批用途以及双方在合同中是否约定了土地的用途及变更权限。如果合同已明确了土地用途，则转让方 有义务保证该土地符合约定用途，此为转让人的瑕疵担保义务。如果存在土地用途需要改变而应进行审批的情况，则在土地使用权转让合同签订前，转让人已知道受 让人取得该土地的用途与土地现在用途不符，则转让人应承担用途审批变更的责任。如果转让人既不知道合同也未约定，则变更用途只能在受让方取得后自行办理。

　　总之，土地使用权转让合同签订的前后及履行涉及到诸多问题，这就需要双方做更多细致而艰苦的工作，在公平、诚信的基础上，去保证交易安全，规避法律风险，求得互利共赢。